La SCPI ESG Pierre Capitale (Swiss Life AM) réalise une belle plus-value sur un immeuble situé à Paris 13ème
C’est une preuve de plus que toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne : alors qu’une vingtaine de véhicules de la place ont été forcés de revoir drastiquement leurs prix de parts à la baisse (jusqu’à -17% pour certains) pour tenir compte de la dévalorisation de leur patrimoine immobilier, d’autres SCPI parviennent à vendre des actifs en générant de fortes plus-values.
C’est le cas de la SCPI ESG Pierre Capitale de Swiss Life AM France qui vient de se délester d’un immeuble de 9 étages situé dans le 13ème arrondissement de Paris à un taux de rendement acte en main de 4,75%, réalisant au passage une plus-value confortable par rapport au prix d’achat de 6.000€/m² déboursé en 2017. D'autre part, la société de gestion confirme que le prix de part de la SCPI ESG Pierre Capitale ne sera pas modifié suite aux expertises réalisées à fin juin.
La SCPI ESG Pierre Capitale maintient son prix de souscription
Swiss Life Asset Managers France a répondu à la demande expresse de l’AMF adressée à l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI de la place. Compte tenu du contexte immobilier chahuté que l’on connaît depuis quelques mois, la société de gestion a dû mettre à jour les valeurs d’expertise de son patrimoine pour s’assurer que les prix de parts ne s’éloignent pas trop des valeurs de reconstitution. Suite à cette revue de portefeuille, Swiss Life AM France confirme maintenir le prix de souscription de sa SCPI ESG Pierre Capitale à 205 euros . Pour mémoire, ce prix avait augmenté de 1% environ le 1er décembre 2022, passant de 203 à 205 euros.
Les expertises réalisées au 30 juin montrent une baisse modérée de 3,8% par rapport à celles du 31 décembre 2022 . Pour la société de gestion, cette correction est peu significative « au regard de la forte correction technique à la baisse constatée sur le marché immobilier et liée à la remontée importante des taux d’intérêts ».
D'autre part, la SCPI ESG Pierre Capitale restait légèrement décotée au 31/12/2022 avec 2,20% de décote , malgré la petite augmentation du prix de part actée le 1er décembre. Aujourd'hui, cela implique une légère surcote inférieure à 2% par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution, largement dans les bornes réglementaires de +/-10% !
« Ceci illustre la résilience du patrimoine de la SCPI ESG Pierre Capitale et valide la stratégie d’investissement suivie par l’équipe de gestion , à savoir ne pas viser systématiquement les actifs offrant les rendements les plus élevés du marché, mais acquérir des actifs de qualité aux emplacements centraux et accessibles », résume Swiss Life AM France. Ainsi, la société de gestion précise que 100% des actifs de bureaux détenus par sa SCPI ESG Pierre Capitale sont situés à Paris intramuros .
Pour 2023, l’objectif de distribuer 5% de rendement aux associés est maintenu (taux identique à celui de 2022) grâce à une situation locative optimale :
- taux d’occupation financier de 98,15% ;
- taux de recouvrement des loyers de 98,96%.
D'autre part, la collecte « positive et régulière » enregistrée sur la SCPI ESG Pierre Capitale permet aux gérants de Swiss Life AM France d’ « investir sur des points d’entrée attractifs, en France comme à l’étranger » .
Un prix de vente « très satisfaisant » compte tenu du contexte immobilier actuel
La baisse des valeurs d’expertise observée au 30 juin représente en moyenne 3,8% pour l’ensemble du portefeuille immobilier détenu par la SCPI ESG Pierre Capitale. Néanmoins, cela recouvre des situations assez hétérogènes selon les actifs, en particulier certains immeubles parisiens qui font preuve d’une belle résilience, permettant de réaliser des cessions opportunistes en empochant des plus-values intéressantes.
Récemment, nous avons pu le constater pour la SCPI Efimmo 1 de Sofidy qui a réalisé 6 millions d'euros de plus-value sur la cession d’un immeuble du quartier central des affaires parisien. Ce schéma se répète pour la SCPI ESG Pierre Capitale qui annonce la cession d’un actif de bureaux situé au 14 rue des Reculettes dans le 13ème arrondissement de Paris , actée fin septembre 2023 à un taux de rendement acte en main de 4,75 %. Acheté en 2017 pour une valeur métrique proche de 6.000 €/m² soit 16,3 millions d'euros acte en main pour une surface de 2.540 m², cet immeuble de 9 étages a vu son rendement immobilier se détendre de l’ordre de 30 points de base depuis son acquisition, mais l’indexation des loyers a plus que compensé cet effet négatif , résultant en une plus-value de cession.
« Les équipes de gestion ont anticipé la vente et ont signé la promesse en début d’année 2023, ce qui a permis de figer le prix à un niveau très satisfaisant compte tenu du contexte macro-économique tendu impactant les marchés immobiliers depuis un an », annonce Swiss Life AM. « Les produits de cette cession vont être réinvestis dans les prochaines semaines sur un actif présentant de hauts potentiels de rendements, ce qui devrait permettre de s outenir le taux de distribution 2023 de la SCPI ESG Pierre Capitale », complète-t-elle.
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